Milyonlarca insanın geçim kaynağı olan inşaat sektörü, 200’ün üzerinde alt iş koluna iş ve aş sağlayarak ülke ekonomisinin lokomotifi konumunda. Başta 2018 Ağustos ayındaki döviz krizi olmak üzere, pandeminin yoğun hissedildiği iki yıllık süreç ve ardından Rusya ve Ukrayna arasında yaşanan savaş, inşaat sektörünü kuşkusuz olumsuz etkiledi. Girdi maliyetlerine yapılan zamlar sektör dinamiklerini çıkmaza sokarken, yeni projelerin yaşama geçirilebilmesinin önündeki bir diğer engel ise arsa açmazı. Hal böyle olunca da imarlı arazilerin fiyatları da afaki oranda yükseldi. İnşaat sektöründen yansıyan tabloyu, yılın 2. yarısında sektörün nasıl bir yol haritası izlemesi gerektiğini ve daha fazlasını Bursa’da bu mühim iş koluna 11 yıldır yön veren İnşaat Müteahhitleri Sanayici ve İş İnsanları Derneği’nin (İMSİAD) Başkanı Mustafa Andıç’a sorduk.
Milyonlarca insanın geçim kaynağı olan inşaat sektörü, 200’ün üzerinde alt iş koluna iş ve aş sağlayarak ülke ekonomisinin lokomotifi konumunda. Başta 2018 Ağustos ayındaki döviz krizi olmak üzere, pandeminin yoğun hissedildiği iki yıllık süreç ve ardından Rusya ve Ukrayna arasında yaşanan savaş, inşaat sektörünü kuşkusuz olumsuz etkiledi. Girdi maliyetlerine yapılan zamlar sektör dinamiklerini çıkmaza sokarken, yeni projelerin yaşama geçirilebilmesinin önündeki bir diğer engel ise arsa açmazı. Hal böyle olunca da imarlı arazilerin fiyatları da afaki oranda yükseldi. İnşaat sektöründen yansıyan tabloyu, yılın 2. yarısında sektörün nasıl bir yol haritası izlemesi gerektiğini ve daha fazlasını Bursa’da bu mühim iş koluna 11 yıldır yön veren İnşaat Müteahhitleri Sanayici ve İş İnsanları Derneği’nin (İMSİAD) Başkanı Mustafa Andıç’a sorduk.
İnşaatın yakın geçmiş ile gelecekte yansıtabileceği tabloyu sadece 5N1K’ya yorumlayan Başkan Andıç ülke gündeminden düşemeyen konu başlığı olan konut fiyatlarındaki artışın sadece müteahhitleri değil, bütün sosyal kesimleri olumsuz etkilediğini ifade ederken eden Andıç ciddi bir ayrıntıya da dikkat çekti ve aynen şunları söyledi; “Artıştan biz sorumlu tutuluyoruz. Bizler adeta günah keçisiyiz. Fakat yüzde 300’ün üzerinde maliyet artışları ile karşı karşıya kaldığımızı gören yok”
Cumhurbaşkanı Erdoğan’ın kısa süre önce inşaat sektörü için açıkladığı üç maddeyi de tek tek yorumlayan Mustafa Andıç orta düzey bir çalışanın konuta ulaşmadaki imkânsızlığını şu sözlerle açıkladı ; “1 milyon TL’lik krediyi 10 yıl vadeyle 14 bin TL’nin üzerinde aylık ödeme gerekiyor. Vatandaşın bunu ödeyebilmesi hiç kolay değil.”
Arsa fiyatlarındaki düşüşün konut fiyatlarının aşağı doğru eğiliminin sağlanabilmesi için elzem olduğunun da altını çizdi Başkan Andıç…
Ve arsa fiyatlarının düşmesi için de kamudan süratle yeni arazi alanlarının açılmasını talep etti…
“Artık zamlarla baş edemiyoruz” diyerek sektörün içinde bulunduğu açmaza işaret eden İMSİAD Başkanı Andıç, “Hammadde, işçilik ve enerji maliyetlerimiz sürekli zamlanıyor. Bu da maliyetlerimizi sürekli olarak yükseltiyor. Bu nedenle, iç piyasada bir kilitlenme yaşanıyor. Bu gibi krizleri sektörümüzün aşmasının bir yolu da yurt dışı pazarlardır” açıklamasını yaptı. Kentsel dönüşüm ile ilgili önemli değerlendirmelerde de bulunan Mustafa Andıç, deprem gerçeğini hatırlatarak, “Kentsel dönüşüm bir milli güvenlik meselesidir” mesajı vermesi de önemliydi.
İşte İnşaat Müteahhitleri Sanayici ve İş İnsanları Derneği (İMSİAD) Başkanı Mustafa Andıç’tan inşaat sektörünün Türkiye’deki geleceğinden konut fiyatlarında yaşanan artışların asıl sebeplerine, ülkenin deprem gerçeğinden kentsel dönüşümde yaşanan sorunlara değin her bir sualimize mühim yanıtlar…!
ZAMLARLA ARTIK BAŞ EDEMİYORUZ !
Sayın Başkan 2022 yılının ilk yarısı ile ilgili sektörden yansıyan veriler nasıl bir tabloyu yansıtıyor ve İMSİAD bu sürede hangi çalışmaları yaşama geçirebildi?
İnşaat sektöründe yaşadığımız olumsuz süreç yılın ilk 5 ayında da devam etti. Artık zamlarla baş edemiyoruz. Hammadde, işçilik ve enerji maliyetlerimiz sürekli zamlanıyor. Sektörümüzde yılın son aylarında satışlar biraz daha hızlı olabiliyor. Yaz aylarına girerken işlerimizin artış göstereceğini umut ediyorum. İMSİAD olarak pandemi döneminin evde kal çağrıları nedeniyle herkes gibi eski tempomuzda çalışamasak da, faaliyetlerimizi dijital ortamda sürdürdük. Üyelerimizin o dönemde imalatlarına devam edebilmeleri için kamudan izinlerin alınmasında görev aldık. O izinler alınmamış olsaydı, şuan azalmış olan imalat, çok daha fazla azalabilirdi. Şuan ise, artan hammadde ve arsa maliyetleri ve azalan alımgücü krizlerini aşmanın en önemli yolu, kısa vadede şirketlerin ayakta kalabilmesi için yurt dışı pazarlarıdır. Önümüzdeki süreçte birkaç ülke ziyaretimiz de olacak. Haziran’ın ilk haftasında Özbekistan’ın önce Fergana Bölgesi’ne ardından da Taşkent’e bir iade-i ziyaret yapacağız. Temmuz ayında ise İran ziyareti planlıyoruz. İran ile ilgili çalışmamızın 4 ayağı var. İlki ürettiğimiz ve devam eden konutların satılması, ikincisi oradaki yatırımcıların ülkemize yatırım yapmalarının sağlanması, üçüncüsü taahhütçülerimizin orada üretim yapması, dördüncü ise sanayicilerimizin sanayi ürünlerini o bölgeye satması… 2-3 ay kadar önce BTSO ile birlikte ABD’de New York’ta bir fuara katıldık. Orada da sanayicilerimizin ürünlerini pazarlayabilmeleri adına çok ciddi görüşmeler yaptık. New York Belediye Başkan Yardımcısı ile görüşmelerimiz oldu. ABD ile ilgili hem müteahhitlik, hem de malzeme satışı konularında çalışmalarımız devam ediyor. Temmuz ayı içerisinde BTSO ile birlikte ABD’ye tekrar ABD ziyareti gerçekleştireceğiz.
KEŞKE KARARLAR 2-3 YIL ÖNCE ALINSAYDI!
Cumhurbaşkanı Erdoğan’ın kısa süre önce açıkladığı 3 maddelik destek planı sektöre nasıl yansıyacak?
Cumhurbaşkanımız bildiğiniz üzere kısa süre önce 3 madde açıkladı. İlk defa ve birinci elden konut alacaklar için 2 milyon TL’ye kadar 0,99 oranında kredi uygulaması kararı alındı. Bunu son derece olumlu karşılıyoruz. Krediyi kullanacak kesim bizim için çok önemli, bu süreçte gayrimenkul fiyatları da çok arttı. Vatandaşın alım gücü de ne yazık ki aynı düzeyde artamadı. Örneğin açıklanan faiz oranı ile 1 milyon TL’lik kredi 10 yıl vadeyle 14 bin TL’den fazla aylık ödeme gerektiriyor. Vatandaşın bunu ödeyebilmesi hiç kolay değil. Bu durumda konut alımlarının tabana beklediğimiz düzeyde yayılamayacak olması bizleri üzüyor açıkçası. Keşke 2-3 sene önce bu kararlar alınabilseydi. Çok daha etkili ve vatandaş faydasına olabilirdi.
İkinci madde olarak, sıfır ve ikinci el gayrimenkul için 0,89 oranı açıklandı. Buradaki asıl amaç ise yastık altındaki döviz ve altının ekonomiye kazandırılmasıdır. 2.el konut piyasasındaki hareket bizim sektörümüze, sektörümüzün ekonomiye yaptığı istihdam ve vergi gelirlerine çok fazla fayda sağlamaz. Yine burada ödemenin yüzde 50’sini kapsayacak şekilde döviz ve altın bozdurulması şartı bulunuyor.
Üçüncüsü ise, üreticinin finansmanına yönelik oldu. Kredi kullanabilmek için, projenizi yüzde 40’a kadar bitmiş ve projenizden yüzde 50 oranında satış yapılmış olması gerekiyor. Burada faiz oranlarını bilmiyoruz. Önümüzdeki süreçte açıklanacaktır. Devlet burada kredi kullanacak olan üreticinin 1 yıl boyunca satış fiyatını sabit tutulmasını istiyor. Bugünün koşullarında fiyatları bir yıl boyunca sabit tutabilmek mümkün değil.
ARSA FİYATLARI ARTIYOR!
Konut fiyatları neden yükseliyor?
‘Size kredi veriyorum, fiyatınızı sabit tutun’ diyerek, konut fiyatlarını frenlemek mümkün değil. Ülkede açıklanan ve yaşanan enflasyon oranları var. Dövizdeki dalgalanmalar da girdi fiyatlarını etkiliyor. Bunların yanında da arsa fiyatları da artıyor. Arsa stoğu azaldığı için, arsa fiyatlarındaki artışı durduramıyoruz. Bursa’nın bazı bölgelerinde arsalar 2 senede 8 kat arttı. Biz yüzde 50 kat karşılığı bir proje yapıyorsak, üretilen bir daire karşılığında 2 daire üretmiş oluyoruz. ‘Müteahhitler çok para kazanıyor’ algısı var ama burada kârdan bahsetmek mümkün değil. Riski çok büyük sektör. Ekonomideki olumsuzluklardan anlık etkilenirken, toparlanmamız ise uzun vadeli oluyor. Pandemi sürecinde malzeme üreticileri ihracata yöneldi. Öyle kontrolsüz bir ihracat oldu ki, bu sefer de iç piyasa malzemesiz kaldı. İhracatçılarımız yurt dışına dövizle satınca, iç piyasaya da aynı fiyattan satmaya çalıştılar. Süreçte suni zamlar da oluştu. Çimentoya neden bu kadar yüksek zam geldiğini anlamakta zorlanıyoruz. Çimento hammaddesi ülkemizde fazlasıyla var ancak, fiyatları inanılmaz derecede arttı. Çimentoda iç piyasa ve ihracatı karşılayabilecek bir üretim kapasitesi var. Ülkemizden ABD’ye çimento ihracatı yapılmasını çevresel etkileri nedeniyle asla doğru bulmuyoruz. Yüzde 300’ün üzerinde maliyet artışıyla karşı karşıyayız. Biz o oranda zam yapamıyoruz. Konut fiyatlarındaki artıştan biz sorumlu tutuluyoruz. Biz günah keçisiyiz. Halbuki, konut fiyatlarının düşmesi için önce arsa fiyatlarına el atmak gerekiyor. Sektör temsilcilerinin, üyelerimizin yüzde 40-50’lerle kat karşılığı iş yapmaması gerekiyor. Kamudan süratle yeni arazi alanlarının açılmasını talep ediyoruz. Ülkemizdeki arazi stoğunun %50’den fazlası kamuya ait. Kamu kendi mülkiyetinde olan arazilerden, ihtiyacı karşılayacak oranda uygun fiyatlı arsa üretebilir. Türkiye’nin yıllık 700 bin konuta ihtiyacı var. Şuanda ise arz azalması sorunu yaşıyoruz. Konut imalatı şuanda 500 bin seviyelerinde. Dolayısıyla önlem alınmazsa vatandaşın konuta erişmesi, fiyatlar nedeniyle zor olacak, ayrıca aradığı konutu bulamayacak. Devamında ise, kiraların anormal yükselmesi kaçınılmaz olacak.
İHRACAT YAPILIRKEN BİNDİĞİMİZ DALI KESİYORUZ
Pandemi döneminde ihracatın kontrolsüz hale gelmesiyle malzeme sıkıntısı yaşanınca, ‘İç piyasa ihtiyacı karşılandıktan sonraki kısım, ihraç edilebilsin’ yönünde bir önerimiz olmuştu. Bu önerimiz çok uzun sürede karşılık buldu. Sektörümüzde ahşap ürünlerine erişim bir anda kesilerek, bu ürünlerdeki fiyatlar kısa sürede yüzde 200 ila 300 yükseldi. İhracatı kontrol altına almak gerekiyordu. Fakat bizim taleplerimiz çok geç karşılık buldu ve bugün ahşap hammaddesi ihracatı yasaklandı. Mobilya hammaddesi olan suntayı ihraç ediyorsanız 1 birim döviz getirisi sağlanırken, onu mamule dönüştürürseniz 36 ila 50 kat daha fazla döviz getirisi sağlamak mümkün. Mobilyacılarımız ahşap hammdalere ulaşamayınca ihracat yapamadı. Aslında bindiğimiz dalı kestik. Kanun yaparken, sahadan bilgi alma noktasında ‘Bir eksiğimiz var’ diye düşünüyorum. Bu eksik olunca, gecikmeler ya da içerik hataları çok oluşuyor. Pandemiyle birlikte kamuda ve belediyelerde bekleme süreleri daha da uzadı. Ayrıca yönetmeliklerdeki değişiklikler, sürekli olarak yaşanıyor ve değişen yönetmelik maddeleri farklı belediyelerde farklı yorumlanabiliyor. Bu da inşaat sektörünü ciddi anlamda sıkıntıya sokuyor. Müteahhitliklerin Sınıflandırılması Yönetmeliği ilk çıktığında bizi çok yormuştu. Hatta, bu yönetmelik ilk çıktığında benim yorumum, ‘Müteahhidin müteahhit arayacağı bir döneme giriyoruz, hayırlı olsun’ idi. Yönetmelikteki sıkıntıları da giderebilmek adına çok defa Ankara’ya gittik ve birçok maddenin düzeltilmesini sağlamıştık.
.Tablo sıkıntılı olunca farklı sektörlerden inşaat sektörüne yönelim yavaşladı mı peki?
İnşaat sektöründe yaşanan bir krizde sektörden ilk ayrılanlar, başka iş kollarından inşaat sektörüne girenler oldu. Tabiki bugünün ekonomik koşullarında, farklı sektörlerin zor bir dönemden geçen müteahhitlik sektörüne ilgi göstermeleri mümkün değil.
KDV ORANI DÜŞMEDİ AKSİNE YÜKSELDİ
Sektörünüze ilişkin KDV düzenlemesi hakkında neler söylersiniz Sn Başkan?
Yakın zamanda KDV oranlarıyla ilgili bir değişiklik oldu. Bu değişiklik ‘KDV’de indirim’ olarak lanse edildi, ancak asıl tabloya bakıldığında KDV yükselişi oluştu. Biz bütün girdilerimizi ve hizmeti yüzde 18 KDV ile alıyoruz. 150 metrekarenin altında konut satarsak yüzde 1 KDV kesiyoruz. 2-3 yıl sonra satışlarımız bitirdiğimizde, devletten yüzde 17’lik KDV iadesi talep ediyoruz. Bu da çok ağır bir bürokrasi gerektiriyor ve süre çok uzun… Bir projede milyonlarca lira KDV ödemesini önceden yapıyorsunuz ama çok geç iade talep edebiliyorsunuz. Zaten bu para 2-3 yılda enflasyon nedeniyle erimiş oluyor. Biz önerimizde ‘Tüm girdilerimizi yüzde 8’e çekelim, 150 metrekarenin altında veya üstündeki tüm konutlarda ve ticari alanlarda de yüzde 8 KDV keselim demiştik. KDV’nin yüzde 18’den yüzde 8’e çekilmesi de piyasaya bir indirim olarak yansır. Yeni uygulama ile Türkiye’de üretilen konutların %95’ini oluşturan 150 metrekareye kadar olan konutlarda yüzde 1 KDV olan KDV’yi %8 olarak uygulayacağız. 200 metrekarelik bir konutta ise, önceden tamamına % 18 KDV uygularken, şimdi 150 metrekareye kadar % 8, kalan 50 metrekare için ise, KDV uygulayacağız. Yani lüks gayrimenkulde KDV oranı düştü, ekonomik gayrimenkulde ise KDV oranı yükselmiş oldu. Sayın Bakanımız Nureddin Nebati Bey Bursa’ya geldiğinde, bu uygulamanın dar gelirli vatandaş için ekstra %7 zam olarak yansıyacağını bizzat anlattım.
İLK DÜĞME YANLIŞ İLİKLENDİ!
Kentsel dönüşüm neden durdu Sayın Başkan?
Kentsel dönüşümde ilk düğme yanlış iliklendi. Ve bizler asıl çöküntü bölgelerinde kentsel dönüşüme başlayamadık. Osmangazi ve Yıldırım bölgelerimizde ciddi çöküntü bölgeleri olan yerlerimiz var. Doğanbey’de oluşan sonuç, kentsel dönüşümü olumsuz etkileyen unsurlardan biri oldu. Kentsel dönüşümle ile ilgili 6306 Sayılı Kanun’daki eksiklikler de süreci olumsuz etkiledi. Örneğin bir bölge riskli ilan edilirse devlet 48 aya kadar kira yardımı yapıyor. Ancak bir parselde kentsel dönüşüm yaparsanız bu destek 18 aya iniyor. İçinde bulunduğumuz ekonomik koşullar nedeniyle mteahhit firmaların ne yazık ki üste para almaları gerekiyor. Tip İmar Yönetmeliği’ne geçilmesiyle bir araziden alacağınız ürün sayısı azalmış oldu. Dolayısıyla 0,50 emsal artışı alsanız dahi, maddi açıdan bizleri kurtaramayan bölgeler var.
YATIRIM RİSKİMİZ KATLAYARAK ARTIYOR!
Kentsel dönüşümdeki plan değişikliği aslında değer artışından muaf. Ankara’da Çevre ve Şehircilik Bakanımız da bu konuyu bizzat bize ifade etti. Ancak belediyeler bu değer artışını talep ediyor. Yatırım riskimiz kentsel dönüşümde katlayarak artıyor. Kentsel dönüşümü bir milli güvenlik meselesi olarak görüyorum. Halen 6 milyonun üzerinde dönüşüm bekleyen binamız var. 99 depreminin üzerinden 23 sene geçti. Yeni bir deprem olduğunda çok çok vahim tablolar olabilir. Bugünden önlem almak zorundayız. Devletin de muhakkak kaynak ayırması gerekiyor. Ayrıca hiç konuşamadığımız sanayideki kentsel dönüşümü de, konuşmamız ve uygulamamız gerekiyor.