Gayrimenkul sektörünün Bursa’daki öncü ve de örnek kuruluşlarındandır Demir Demirtaş İnşaat. 2010 yılından bugüne kente kazandırdığı ayrıcalıklı projelerle Bursa’nın dokusunu yenileyen marka değerlerden olan Demir Demirtaş İnşaat’ın Kurucusu İnşaat Mühendisi Atilla Demirtaş da sektörel açıdan Şehrin yansıttığı tabloyu her daim dosdoğru okuyabilen ve yine en doğru yol haritasına dair görüş ortaya koyabilenlerdendir …!
Malum;
Pandemi sonrasında ekonomide nükseden negatif tablodan gayrimenkul sektörü de nasibini aldı. İnşaat ruhsat başvurularında düşüş, konut fiyatlarında yıllık yüzde yüzü aşan artışlar vs…
Hal böyle olunca da üç yüz ellinin üzerinde alt iş kolu bulunan Türkiye’nin lokomotif sektörü inşaat, son yılların en kötü tablosuyla karşı karşıya kaldı.
Fakat sektör tüm olumsuzluklara rağmen geleceğe umutla bakıyor.
Sektörün geleceğiyle ilgili Pınar Yeniyiğit’e özel açıklamalarda bulunan Demir Demirtaş İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Atilla Demirtaş, tüketicinin alım gücünün düştüğünü ve konut fiyatlarının kolay kolay inmeyeceğini vurgularken atılacak doğru adımlarla birkaç yıl içinde yeniden eski günlere dönüşün mümkün olabileceğine işaret etti.
Atilla Demirtaş, sektör adına tüm dinamiklerde heyecan yaratan bir gelişmeyi de sadece 5N1K’ya açıkladı ve şöyle konuştu: “Sektörümüz 18 yıldır beklediği onayı en sonunda aldı. Kente değer katacak yeni planla 80 bin çevreci konut üretilirken şehrin önemli bir sorununa merhem olacak nitelikte yepyeni bir uydu kent geliyor”.
İşte Demir Demirtaş Yapım İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Atilla Demirtaş’ın her bir sorumuza verdiği net ve çarpıcı cevaplar…
KONUT TALEPLERİ ERTELENDİ
Pınar Yeniyiğit: Sn. Demirtaş yılın ilk yarısı geride bıraktık. İlk 6 aylık süreçte nasıl bir tablo ile karşı karşıyayız?
Atilla Demirtaş: Yılın ilk yarısında sektörümüz ne yazık ki çok iyi bir tablo yansıtamadı. Dünyada yaşanan global gelişmeler 90’lardaki yüksek enflasyonist ortama geri dönmemiz inşaat sektörünü olumsuz etkiledi. İşte bu enflasyonist ortam nedeniyle de maliyet optimizasyonu yapmakta çok zorlanıyoruz. Faizle ilgili de bir belirsizlik var. Bankaların uyguladığı faiz oranları çok farklı. Bu da doğal olarak tüketicinin konut talebini ertelemesine neden oluyor.
KIŞ ZOR GEÇECEK
Yılın ikinci yarısından beklentileriniz nelerdir peki?
Mevcut konjonktürde kötü bir tablo var önümüzde. FED ve Avrupa Merkez Bankası’nın faiz artırması piyasalarda dalgalanmaya neden oldu. Dövizin üzerinde bir baskı var. Bu baskı da doğal olarak insanların ticaret iştahını düşürüyor. Tüm dünya açısından çok zor bir süreç bekleniyor. Bizi yönetenlerin bu noktada son derece dikkatli gitmeleri gerektiğini düşünüyorum. Çünkü zor bir kış bizi bekliyor.
KONUT ÜRETMEK AYRI SATABİLMEK AYRI DERT
O vakit sıkıntılı süreçten çıkış yolu nedir size göre? Hangi önlemleri almak gerekiyor. Sektörel açıdan bakıldığında bir yandan da girdi maliyetleri ışık hızıyla artıyor. Böyle bir ortamda konut fiyatlarının düşmesini beklemek imkânsız gibi…
Birincil konu; Sabit gelirlinin ev alabilme kapasitesine ulaşabilmesi lazım. Peki şu an tabloya baktığımızda ne görüyoruz? Ev fiyatlarında yıllık bazda düşündüğümüzde yüzde yüzün üzerinde bir artış var. Fiyatlardaki bu ivme aşağıya doğru da inmeyecektir. Ancak tüketicinin satın alma gücü yükselirse fiyatları yakalayabilir ve konut sahibi olabilir. Bursa özelinde konuştuğumuzda şu an en düşük sıfır daire fiyatları 2, 2.5 milyon TL civarında. Bu daireler de şehir merkezlerinden epey uzaktalar. En düşük segmentteki bir evin bile şu an için el değiştirmesi çok zor. Mutlaka alım gücünün yükselmesi gerekiyor. Bunun için de zamana ihtiyacımız var. Şu an konut üretmek ayrı, satmak ayrı bir dert. Ama tamamen karamsar bir tablo da çizmeyelim. Belirli segmentlerde ise bir artış trendi var. 8-10 milyon TL bandına çıktığımızda artan bir talep söz konusu. Burada sıkıntı orta ve düşük segmentlerde.
Beklemek de çözüm değil tabi ki. Çözüm için öngördüğünüz yol haritası nedir?
Şunun da altını çizmek durumundayız: Bu ortam sadece bizim ülkemize has değil. 2018 krizi, pandemi ve son olarak Rusya-Ukrayna savaşı ile başlayan bir ekonomik buhran var. Bu da enflasyonist bir ortam getirdi. O yüzden açıkçası önce suların durulması gerekiyor. Çünkü konut yatırımları küçük yatırımlar değillerdir. İnsanlar hayatlarında 2-3 kez ev alabiliyor. Sabit gelirliler açısından makas çok fazla açılmış durumda. Özellikle müteahhitlerin maliyet optimizasyonu yapacak duruma gelmeleri gerekiyor. Bu da enflasyonist ortamın sona ermesiyle alakalı. Şu an fiyatlarda bir dalgalanma var.
18 YILLIK BEKLENTİ SONUNDA GERÇEKLEŞTİ
Söz maliyetlere gelmişken demir, çimento, arsa, ahşap malzemeler derken ciddi rakamlar ortaya çıkıyor. Tedarikçi firmaların ise yurtdışına daha çok çalıştığını gözlemliyoruz. Bu tablodan Türk inşaat sektörü olumsuz etkileniyor. Nasıl yorumluyorsunuz bu durumu?
Son bir yıla baktığımızda inşaat maliyet endeksi yüzde 106 arttı. Bu çok ciddi bir rakam. Sahadaki gerçekleri de göz önüne aldığınızda bu rakamı ikiyle çarpın. Tabi Bursa’yı ayrı bir noktaya koymak gerekiyor yine de. Çünkü önümüzde çok büyük fırsatlar var. İnşaatı oluşturan en önemli kalemlerden biri arsadır. Arsa maliyetlerinde ise Bursa’nın kaderini değiştirecek bir gelişme yaşandı geçtiğimiz günlerde. Uzun yıllardır batının gelişme noktası olarak adlandırılan imar planı Büyükşehir Belediyesi tarafından onaylandı. 18 yıldır beklediğimiz bir gelişmeydi. Onaylanan bu proje ile 80 bin kişilik yeni bir bölge oluşacak. Bu bölge karbon salınımını da minimuma indirecek. Atık suların toplanmasından tutun da güneş enerji sistemlerinin aktif kullanılmasına kadar çok büyük bir kazanım… Kişi başına düşen 10-12 metrekare yeşil alandan bahsediyoruz bu uydu kentte.
BURSA UYDU KENTLE ÖRNEK OLACAK
Bursa’yı heyecanlandıracak bu mega proje ile ilgili detayları anlatır mısınız?
Bahsettiğimiz bölge için 18 yıldır imar planı üretilmeye çalışılıyordu ve her seferinde belediye meclislerinde reddediliyordu. Bunun sebebi ise mevcut imar planlarında kentsel dönüşümü ön plana çıkarmaktı. Gelinen noktada kentsel dönüşümün çok yavaş ilerlediği görüldü ve bu ihtiyaca cevap verilmesi gerektiği anlaşıldı. 590 hektar alan üzerine kurulu bir plan. Parsel büyüklükleri ilk defa 5 bin metrekarenin altına inmiyor. Yani sitelerin hepsi büyük olmak zorunda. Kat yükseklikleri normal. 5-6 kat civarında. Hepsi çevre dostu binalar. Dünyada çok önemli olan karbon salınımın azaltılması noktasında başarılı bir proje. Yaklaşık 1,5 yıl sonra kazmalar vurulmaya başlanacaktır. Tabi böylece çok güzel ve örnek bir şehir ortaya çıkacak diye düşünüyorum. Parsel büyüklüklerinin 5 bin metrekare altında olmaması bir birliktelik kültürünü getirecek. Bu bölge gerçekten istisnai bir bölge olacak. Bu kentimiz için çok önemli bir OSB olan TEKNOSAB’a da en yakın konut alanlarından biri oluyor aslında. Bu aks, gerçekten inanılmaz bir dönüşüm içerisinde.
Merak edileceği için soruyorum; Türkiye’de buna benzer bir hikâyeden bahsedebiliyor muyuz?
Türkiye’de örnekleri var ama bu en kapsamlısı. İstanbul da dahi böyle büyük bir proje yok. Bir de şöyle önemli bir nokta var; Bursa Büyükşehir Belediyesi ve Nilüfer Belediyesi anlaşarak bu projeyi onayladı. İki ayrı siyasi parti bir paydada uzlaştı.
Bursa’nın doğu aksına da örnek kentleşmenin yansıdığını görmek istiyoruz. Sizce mümkün olacak mı?
Doğu yakasında kentsel dönüşüm öncelikli ve alanda büyük bir çaba sarf ediliyor ve bölgede dinamik bir nüfusu var. Yeri gelmişken Osmangazi ve Yıldırım’da kaçak yapılaşma fazla olduğu için dönüşümün de elzem olduğunu düşünüyorum. Bu arada Osmangazi’yi son dönemde çok başarılı buluyorum. Özellikle yeşil alanların artırılması konusunda büyük bir mücadele veriyorlar. Kişi başına düşen yeşil alan da her geçen gün artıyor. Gerçekten çok özel projeler var. Bir yandan millet bahçeleri üretilirken diğer yandan özenli projeler hayata geçiyor. Aslında Kentsel Dönüşüm Yasası günümüz koşullarında yeterli değil. Dönüşüm iki yönlü. Ya devlet ya da özel sektör marifetiyle yapılacak. Ama maalesef ülkenin esas durumu bazı çalışmaların önünü tıkıyor. Beraber iş yapma konusunda bir zayıflığımız var. Kentsel dönüşüm ise uzlaşma gerektiren bir konu. Belli bir maliyet gerektiriyor. İşin bir matematiği var. Bu matematiği sağlayamazsanız müteahhit de projeye giremiyor. Netice itibarıyla serbest piyasa ekonomisi var. Çok kolay değil.
Sektörün vergi yükü de çok fazla…
KDV düzenlemeleri yapıldı. 150 m2’nin altındaki konutlarda düzenlemenin tekrar gözden geçirilmesi gerektiğini düşünüyorum. Ama sonuç olarak bu bir maliye politikası. Ülkenin bir gelir-gider tablosu var… Biz inşaatçı olarak tek taraflı düşünemeyiz. Ülkemiz her zaman önce gelir. Bugün pek çok müteahhit arkadaşım da bana katılacaktır. İnşaat sektöründe her şeyin resmi olarak yürütülmediğini görüyoruz. O yüzden ödenen vergiler de yüzde yüz gerçeği yansıtmıyor. Ne zamanki sektörde her şey faturalı hale gelir. O zaman insanlar vergi konusunda daha hassas olur. Önceliğimiz faturasız, vergisiz ticaretin önüne geçmek olmalı.
17 Ağustos’un üzerinden 23 yıl geçti. Deprem güvenliğini hep konuşuyoruz sizinle. Deprem güvenliği konusunda son tablo nedir?
99 depreminden sonra yeni bir yönetmelik çıktı. Bu yeni yönetmelikle beraber konut üretimine bazı yükümlülükler getirildi. Ana problemimiz eski konut stokunu yenileyememek. Projesiz ve gelişigüzel binalar çok. Bursa bir deprem bölgesi. Biz inşaat mühendisleri olarak maksimum büyüklükteki depremde taşıyıcı sistem göçmesin diye bir hesap yapıyoruz. Taşıyıcı sistem hasar görebilir, çatlayabilir ama göçmemesi gerekiyor. Netice itibarıyla insanlara en büyük tavsiyem 2010 yılından sonraki binalara taşınmaları.
Röportajımızın sonunda Demir Demirtaş İnşaat için gelecek planınızı da paylaşmanızı istesek nasıl bir yol haritası öngörüyorsunuz?
Biz bu dönemde yap-sat işinin çok riskli olduğunu düşünüyoruz. Taahhüt ağırlıklı işlerle yol almaya çalışıyoruz. Önce bu enflasyonist ortamın biraz tırpanlanması gerekiyor. Enflasyon ne zaman düşüş eğilimine girer o zaman projeler de hız kazanır. Öte yandan gelecek projeksiyonumuz sahil bölgelerine yoğunlaşmak. Türkiye’nin önemli sahil şeritlerinde projeler geliştirme hedefimiz var ve bu yönde adımlar atıyoruz. Burada kazandığımız tecrübeyle katma değeri yüksek olan yerlerde değerlendirmek istiyoruz.