Ekonominin lokomotifi inşaat sektörünün başarılı, tecrübeli ve de akil dinamiklerindendir Atilla Demirtaş….! Bursa’nın önemli lokasyonlarında yaşama geçilen projelerle dikkat çeken Demir Demirtaş Yapım İnşaat’ın Yönetim Kurulu Başkanı Atilla Demirtaş; şehrin inşaatta yansıttığı tabloyu enine boyuna en doğru haliyle okuyabilenlerdendir…!
PINAR YENİYİĞİT RÖPORTAJI
Ekonominin lokomotifi inşaat sektörünün başarılı, tecrübeli ve de akil dinamiklerindendir Atilla Demirtaş….!
Bursa’nın önemli lokasyonlarında yaşama geçilen projelerle dikkat çeken Demir Demirtaş Yapım İnşaat’ın Yönetim Kurulu Başkanı Atilla Demirtaş; şehrin inşaatta yansıttığı tabloyu enine boyuna en doğru haliyle okuyabilenlerdendir…!
Sektörün sorunlarına çözüm için ürettiği akılcı yol haritalarıyla bilinen Atilla Demirtaş
498 alt iş kolu olan inşaatta her geçen gün artan maliyetleri mühim cümlelerle yorumladı.
İnşaat maliyetlerinin ikiye ayrıldığına ve buradaki asıl faktörün ‘Arsa Ederi’ olduğuna işaret eden Atilla Demirtaş; ‘İnşaat sektörünün yeniden canlanabilmesi için ilk önce ‘Bürokrasi sorununun çözülmesi şart’ vurgusunu yaptı ve aynen şu cümleyi kurdu;
“Bir ruhsat almak en az 2 buçuk ay sürüyor ve bu sürede alabilirseniz çok başarılı oluyorsunuz. Bürokrasiye boğulmuş bir yapımız var. ” !
inşaatı ayakta tutan önemli etkenlerden olan yabancıya satışta, Bursa’nın hak ettiği yerde olmadığını da değinen Atilla Demirtaş “Bursa’mızın yabancıların gözünde bir cazibe merkezi olmasının yolu açılmalı” çağrısını yaparken,
“Tam olarak bu noktada ‘Hanlar Bölgesi Projesi’ni çok önemsiyorum… Başta tarih kenti olan Bursa’nın pazarlanabilir çok fazla donesi var” sözleriyle kentimizi tercih eden yabancı turistin konut alma potansiyeline dikkat çekti.
Konut alacakların yeni yapı alanlarını tercih etmesi gerektiğini ifade eden Atilla Demirtaş, “Nilüfer’de Hasanağa- Kayapa, Osmangazi’de de Soğanlı Bölgesi ” değerlendirmesinde bulunurken “Ben her zaman ‘Ev alma yaşam al’ derim”
konut almak sadece üstünde çatı olan ve etrafında dört duvarın olduğu bir yapı satın almak değildir’ uyarısını yaptı.
İşte 2021 yılında inşaat sektörünün yansıttığı durumu özetleyen ve 2022’de ise sektörün enflasyonist ekonomiye karşı nasıl ayakta kalabileceğini açıklayan Demir Demirtaş Yapım İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Atilla Demirtaş’ın her bir sorumuza verdiği net ve de çarpıcı yanıtlar…
ASIL PROBLEM 2018 YILINA DAYANIYOR!Pandemi ile mücadelenin ekonomik boyutu sadece Türkiye’yi değil bütün dünya ekonomilerini derinden etkiliyor kuşkusuz… Bu tabloda İnşaat sektörünü yorumlarsanız neler söylersiniz?
Pandemi inşaat sektörünü son 2 yıldır derinden etkiledi ancak sektörün asıl problemi 2018 yılının 8. ayından itibaren başladı. Bunun haricinde faizlerin aşağı doğru indiği bir dönemde sektör nefes almıştı. Pandeminin ağırlaşmasıyla beraber tüm sektörlerde olduğu gibi biz de olumsuz etkilendik. En başta maliyet artışlarından dolayı sarsıldık. Maliyet artışları akut şekilde olabiliyor ancak, daire fiyatlarına yansıması kuşkusuz ki zaman alıyor. Daire fiyatları yukarı yönlü hareket ettiğinde ise o dairenin talep görmesi de 6 ila 12 ayı bulabiliyor. Diğer taraftan dairenin satılabilmesi için satın alma gücünün yerine gelmesi gerekiyor. Özetle sektörü derinden etkileyen maliyet artışlarının fiyatlara yansıtılması bir hayli süre gerektiriyor ki bu durum da tüm dinamikleri derinden etkiliyor.
FESİH HAKKI GEREKLİ …!Peki, 2021 yılını inşaat sektörü açısından nasıl bir yıl olarak tanımlarsınız?
Maalesef 2021 yılı inşaat sektörü için hiç iyi bir yıl olmadı. Çünkü volatilite (fiyat oynaklığı) inşaat sektörünün en büyük düşmanıdır. Bizim için stabil bir maliyet hesabı gerekiyor. Minimum bir inşaat projesi 18 ila 24 ay arasından tamamlanıyor. Dolayısıyla inşaat sektörü için maliyet stabilizasyonu şart…! 2021 yılı özellikle kamu sektörüne çalışan kuruluşlar için çok daha kötü bir yıl oldu. Henüz, kamu sektöründe ihale alanlara fesih hakkı verilmedi. Dünyada bu şekilde ekonomik buhran olduğu dönemlerde mutlaka fesih hakkı verilmesi gerekiyor.
SİSTEMİN GELİŞTİRİLMESİ GEREKİYOR!Hükümet yeni bir ekonomik modele geçti… ‘Kur Korumalı TL Mevduat Sistemi ekonomiye ve sektöre nasıl yansıdı?
Kur Korumalı TL Mevduat Sistemi’nin açıklandığı gece ekonomiye olumlu yansımasını hep birlikte gördük. Bu formül, TL varlıklarının dövize geçişi engelleyen bir sistem ama maalesef dövizden TL’ye geçişi kolaylaştırana bir sistem değil. Bu durum için biraz zamana ihtiyaç var. Sistemin geliştirilmesi gerekiyor. Minimum vadenin 3 ay ile sınırlı kalmayıp aylıklara hatta günlüklere kadar düşürülmesi gerekiyor.
Faizlerin indirilmesiyle konut sektöründe satışların hızlanacağı düşünülüyordu… Bu yönde bir sonuç elde edilebildi mi?
İnşaatta 2 tür maliyet vardır; İlki inşaat maliyetini oluşturan içerdeki maliyetler… Diğer ise arsa maliyetleridir… İki kalemde de astronomik bir çıkış var… Maliyet artışlarına, reel alım gücünün ulaşması belki 1 yıl belki de 3 yıl sürecek. İşte bu sebeplerden henüz faiz indiriminin satışlara pozitif oranlarla yansıması henüz mümkün olmadı.
Peki, inşaat sektöründeki maliyet artışlarını değerlendirirseniz hangi tespitlerde bulunursunuz?
Tüm dünyada emtia fiyatları aşırı derecede yükseldi. Bir inşaatta demir maliyeti yüzde 7 civarında yer kaplarken şuanda yüzde 15-20 arasında yer kaplıyor. Deprem yönetmeliği, iki katlı yapılarda demirsiz bir konutu mümkün kılıyor. Vatandaşlarımız iki katlı ev yapmayı tercih etmeli… Bir ev 1000 metrekare de olsa sizin kullandığınız alan efektif olarak 150 metrekare civarındadır. 150 metrekarelik bir evi iki katlı bir şekilde ve çok ucuza mâl ederek yapabilirsiniz. Dünyanın birçok yerinde normal demir yerine, kompozit demir kullanımı yaygın hale geldi. Hükümetimizi de bu konuda bir çalışma yapmaya davet ediyorum.
RUHSAT ALMAK EN AZ 2 BUÇUK AY SÜRÜYOR!Bürokrasiye boğulmuş bir sektörümüz var. Örneğin, bir ruhsat almak en az 2 buçuk ay sürüyor. Bu sürede alabilirseniz çok başarılı oluyorsunuz. Güzelyalı imar planı 32 aydır kapalı. İki belediye bu sorunu çözemedi. Bursa doğu ve batı aksı üzerine kurulu bir şehir. Yapılaşma da doğal olarak, şehrin batısına doğru yoğun olmakta… Bursa’daki en büyük sorun 1/100.000’lik imar planının yapılmamış olmasıdır. Bursa’da artık herkesin 2040 veya 2050 yılında ne olacağını herkesin bilmesi gerekiyor.
OFİS ENFLASYONU VAR!İnşaat sektörü gelişen dünyaya ayak uydurmak zorunda… Yakın zamanda Bursa’nın da metaveri haritası çıkacaktır. Diğer yandan 2023 yılında elektrikli araç üretimi için bir termin var. TOGG sadece bir araba değil, mobilizasyon merkezi olacak. Hem Bursa’da hem Türkiye’de ofis enflasyonu var. Ev fiyatları sürekli artıyor. Pandemiyle birlikte de evlerimiz aynı zamanda ofis olmaya başladı. Ülkemizin konumu güzel olduğu için Ege ve Güney kesimlerde ihracata dayalı bir ev yapımı da var.
‘Akıllı Bina’ tanımını bizim için biraz açabilir misiniz?
Şu anki teknolojiyle evinize yaklaştığınızda evdeki ısının durumu, eve girdiğinizde TV’de hangi kanalın açılacağı gibi opsiyonlar senaryo halinde üretilebiliyor. Bir sonraki seviyede otomasyon buzdolabının içerisine kadar girecek ve dolapta neyin eksildiğini görebileceksiniz. Dijital dünya bir taraftan da sanal tatile doğru eviriliyor. İnsana düşündüren ve hissettiren bir şey beyindir. Bu sistemler insanın beyninize giriyor ve tatil hissini yaşayabiliyorsunuz.
Konutta yabancıya satış rakamları sürekli artan bir eğilim seyrediyor… Bursa bu alanda nasıl bir tablo yansıtıyor?
Bursa’da yabancıya satış rakamlarına baktığımızda, özellikle diğer illerle kıyaslandığında ortaya çıkan rakam çok az… Anımsayacaksınız bu konuyla ilgili ekspertiz bedelleriyle ilgili suiistimaller ortaya çıkmıştı. Ancak şuan yapılan ekspertizler hükümetin konuya müdahil olmasıyla yüzde 100 reel sonuç veriyor. Bursa’mızın yabancıların gözünde bir cazibe merkezi olmasının yolu açılmalı. Tam olarak bu noktada ‘Hanlar Bölgesi Projesi’ni önemsiyorum… Bursa’nın pazarlanabilir çok fazla donesi var. Kozahan’a girdiğim zaman mutlu olamıyorum. Burada estetik yoksunluğu var. Bursa’ya kaliteli turist çekilmeli.
YENİ ARSA ÜRETİMİ ŞART…!Gelelim en mühim mevzuya….Kentsel dönüşümde nasıl bir yol haritası izlenmeli?
6306 sayılı yasa iyi niyetle çıkarılmıştı. Özel sektörün yaptığı rantı yüksek olan dönüşüm şeklinde herhangi bir emsal artışı olmasa dahi sektör girebiliyor. Ancak dönüşüme yüksek derecede ihtiyaç olan bölgede rant düşük… Yıldırım, Kestel, Gürsu’da o kadar çok kentsel dönüşüme ihtiyaç var ki… Bu bölgelere özel sektörün girme olasılığı yok, devletin de bir yere kadar finans desteği sağlayacak kuvveti var. Hareket kabiliyetinin az olduğu Osmangazi, Yıldırım gibi ilçelerimizde dönüşüm daha da zorlaşıyor. O yüzden yeni arsalar üretmek gerekiyor. Bir müteahhit geleceği az çok görmeli… İnsanlar Londra’da veya Paris’te kaldıkları evlerde 80 ila 100 yıl yaşıyor. Maalesef şehirlerimiz estetik açıdan çok kötü gözüküyor. Konut yapımında bölgelere göre renk seçimiyle, daha güzel bir görüntü sağlanabileceğini düşünüyorum. Örneğin, bunu Bodrum’da görebiliyorsunuz. Binaların tamamen yıkılıp tekrar yapılmasının mümkün olacağını düşünmüyorum.
ŞEHRİN MERKEZİ DEĞERLİDİR!Medeniyet geliştikçe, şehirler her zaman dışarı doğru açılmıştır. Bu süreç tamamlandıktan sonra, medeniyet yeniden merkeze doğru gelmeye başlar. Gelişmiş ülkelerdeki örneklerde her zaman böyle olmuştur. Şehrin merkezi her zaman daha değerli olan nokta olmuştur. Şehrin dışındaki evler ise gettolaşır ve değeri düşük olan evlerden oluşur. Bursa’da konut fiyatları ilçelere göre farklılık gösteriyor. Yeni ev tercih edilmeli. Yeni yapılan evler, en son çıkan yönetmeliğe göre yapıldığı için daha sağlam olur. Nilüfer’de Hasanağa-Kayapa Bölgesi, Osmangazi’de Soğanlı Bölgesi’nde yeni yapılan evleri tavsiye edebilirim. İnsanlar sadece ev değil, bir yaşam aldıklarının farkına varmaları gerekiyor. Ben her zaman ‘Ev alma yaşam al’ derim.
2022 yılı inşaat sektörü açısında nasıl bir yıl olacak?
Sektör olarak 2022 yılı ile ilgili çok iyimser değiliz. Amerikan Merkez Bankası (FED) ileriki süreçte 6 kez faiz artıracağını deklere etti. Bu önümüzdeki 1.5- 2 yıl boyunca yerli piyasada dövizin güçlü olacağı anlamına geliyor. Dövizin güçlü olduğu yerde maliyetler hiçbir zaman düşmez. Bir taraftan da enflasyonist bir ortama girdik. Enflasyonist ortamlarda malda kalınmalı, parada kalmak kaybettirir… Vatandaşlarımız ev alabiliyorsa, ev almalarını tavsiye ederim. Normalde daire bir yatırım aracı değildir, fakat enflasyonist ortamlarda daire bir yatırım aracına dönüşür. 2022 ve 2023 yıllarının ilk yarılarında mala geçişlerin fazla olacağını düşünüyorum. 2023’ün ikinci yarısında itibaren de enflasyonun aşağı doğru ineceğini tahmin ediyorum.